Rechtsurteile

Urteil des Oberlandesgericht Saarbrücken vom 4.6.1993, 4 U 109/92
Vermieterprüfpflicht für elektrische Anlagen


1.
Der Vermieter ist im Rahmen der ihn treffenden Instandhaltungspflicht gehalten, die elektrotechnische Anlage des vermieteten Gebäudes nach Maßgabe der anerkannten Regeln der Technik, den VDE-Bestimmungen und den Prüffristen der einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften "Elektrische Anlagen und Betriebsmittel" (VBG 4) regelmäßig zu überprüfen.

Prüfungen sind darüber hinaus dem Vermieter bei Umbau- und Renovierungsarbeiten oder bei einem Mieterwechsel dringend zu empfehlen!

2. Kommt der Vermieter dieser Prüfpflicht nicht nach und wird der Mieter durch einen in der elektrischen Anlage aufgetretenen Fehler geschädigt (Kabelbrand), so ist der Vermieter dem Mieter für diesen Schaden einstandspflichtig. Dabei spricht eine - widerlegbare - Vermutung dafür, daß das auf dem Fehler der Elektroinstallation beruhende Schadensereignis bei Beachtung der anerkannten Regeln der Technik (Einhaltung
der Überprüfungsfristen) vermieden worden wäre.

3. Diese aus § 536 BGB herzuleitenden Überprüfungspflichten treffen private wie gewerbliche Vermieter gleichermaßen.

Anmerkung:
Das Urteil unterstreicht einerseits die Bedeutung der Betriebsbestimmungen für Starkstromanlagen DIN VDE 0105 Teil 1 und die Prüfpflicht im Sinne der Unfallverhütungsvorschrift "Elektrische Anlagen und Betriebsmittel" (VBG 4), andererseits auch die Auffassung, daß die Unfallverhütungsvorschrift nicht nur für gewerblich, sondern auch für privat genutzte Räume gilt. Die genannten Prüffristen entsprechen dem anerkannten Stand der Technik. Nur dieser ist für die Beurteilung der Frage maßgebend, innerhalb welcher Zeitabstände wiederkehrende Prüfungen elektrischer Anlagen vorzunehmen sind. Die Prüffristen (z.B. für Fehlerstrom-Schutzschalter) hängen von den Umständen ab. Wem die fristgerechten Prüfungen obliegen, hängt von den Vorschriften des Mietrechts ab.


Urteil des Oberlandesgericht München vom 15.1.1997, 3 U 53556/96
Vermieter trägt Verantwortung und Beweislast für Brandschäden

Ein Urteil enthält Ausführungen zur Beweislastverteilung zwischen Vermieter und Mieter bei Brandschäden, und den Wartungspflichten des Vermieters an seiner elektrischen Hausanlage.

In einer Mietwohnung war ein Brandschaden entstanden, dessen Ursache in der Beweiserhebung nicht aufgeklärt werden konnte.

Das OLG München begründete das Urteil so, dass für den ordnungsgemäßen Zustand Haus- und Wohnungsinstallation ist ausschließlich der Vermieter gemäß § 536 BGB verantwortlich, sofern nicht eine andere individualvertragliche Vereinbarung vorliegt. Die Elektroinstallation muß vom Vermieter gewartet werden, um dem Mieter den ungestörten Mitgebrauch an der Wohnung zu gewährleisten. Davon ausgehende Gefahren fallen daher dem Vermieter zur Last. Solange demnach als mögliche Brandursache auch ein Defekt an den in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallenden elektrischen Einrichtungen in Frage komme, müsse die Kläger (Vermieter) diese Gefahrenquelle als Schadensursache ausräumen.

Das Urteil nennt keine Wartungs- oder Prüfungsintervalle.
Entsprechende Regelungen sind DIN VDE 0150 Teil 100 "Betrieb von elektrischen Anlagen" (Oktober 1997) zu entnehmen. Diese gilt auch für elektrische Anlagen in Wohnungen. Die DIN VDE 0105 bestimmt, daß elektrische Anlagen in geeigneten Zeitabständen geprüft werden müssen. Mit der Anmerkung "Prüffristen" sind z. B. in Gesetzen (Gerätesicherheitsgesetz), Verordnungen, Unfallverhütungsvorschriften der Unfallversicherungsträger, Sicherheitsvorschriften der Schadensversicherer festgelegt, gibt die Norm eine Interpretationshilfe zum Begriff "geeignete Zeitabstände".

Normativen Maßstab für elektrische Anlagen in Wohnungen bieten die Durchführungsanweisungen zu § 5 der VBG 4 "Elektrische Anlagen und Betriebsmittel". Demnach sind
ortsfeste elektrische Anlagen zumindest alle 4 Jahre durch eine Elektrofachkraft auf ordnungsgemäßen Zustand zu Prüfen. Für Räume und Anlagen besonderer Art (DIN VDE 0100 Gruppe 700 - z.B. Badezimmer) verkürzt sich - für die unter den Geltungsbereich der VBG 4 fallenden Anlagen - die Prüffrist auf 1 Jahr.





Oberlandesgericht Celle vom 29.11.1995, 2 U 210/94
Haftung bei ungeklärter Brandursache



Ein
Wohnungsmieter verlor bei einem Brand große Teile seines Mobiliars.
Der Brand war in den unter der Wohnung liegenden, vom Vermieter genutzten Gewerberäumen (Metzgerei, Imbiß)ausgebrochen. Die genaue Brandursache war nicht aufklärbar. Landgericht und Oberlandesgericht gingen von der Haftung des Vermieters aus.

Das Oberlandesgericht Celle legte in einer begründeten Entscheidung dar, wie über die Haftungsfrage zu entscheiden ist, wenn die genaue Brandursache unaufgeklärt bleibt. Grundsätzlich haftet der Vermieter für Schäden des Mieters, wenn feststeht, daß die Brandursache eindeutig im Gefahrenbereich des Vermieters gelegen hat.

Den Vermieter trifft zunächst bereits nach dem Gesetz eine Garantiehaftung (vgl. § 538 Abs. 1 BGB), d.h. eine Haftung auch ohne Verschulden, wenn die Schadensursache bereits bei Abschluß des Mietvertrags vorhanden ist. War die Elektroinstallation bereits bei Abschluß des Mietvertrages unzureichend und deshalb eine latente Gefahrenquelle, so ist der
Vermieter für hieraus entstandene Schäden verantwortlich.

Eine
unzureichende Elektroinstallation ist eine akute Gefahr, die der Vermieter durch geeignete Baumaßnahmen ausschließen muß. Ein Brandsachverständiger schloß andere Brandherde als die elektrische Anlage aus.

Das Oberlandesgericht begründete seine Entscheidung zu Lasten des Vermieters überdies damit, daß der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, die elektrische Anlage einer besonderen Kontrolle oder Wartung zu unterziehen, weil sie in seinem Geschäftsbetrieb hohen Belastungen ausgesetzt war. Der nachträglich eingerichtete Imbiß führte zu erhöhten Gefahren, z.B. durch erhöhte Dampfbildung bzw. durch Fettablagerungen. Insoweit war keine besondere elektrotechnische Kontrolle erfolgt.

 

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